資料圖
????一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展緊密相關(guān)。通常而言，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好，經(jīng)濟(jì)總量越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)越興旺，房屋市值越高。那么哪些城市的房屋市值比較高呢？
????《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)發(fā)布的各城市2016年2月至2016年4月新增上市出售住宅存量房的累計(jì)總價(jià)數(shù)據(jù)，結(jié)合所在城市的GDP進(jìn)行比較發(fā)現(xiàn)，房屋市值與所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)大體上呈正相關(guān)關(guān)系，即GDP總量越大，房屋市值越高。但有些城市的房屋市值排名遠(yuǎn)高于GDP排名（鳳凰財(cái)經(jīng)定義當(dāng)房屋市值排行高于GDP排行5位時(shí)為遠(yuǎn)高于，包括溫州、廈門(mén)、?？诘?4城市）；而常州、無(wú)錫、泉州等城市的房屋市值排名則明顯低于GDP排名。
????一線(xiàn)城市領(lǐng)銜
????上海、北京、深圳位居房屋市值前三位。其中，上海以26813.9億元位居榜首，北京以17934億元緊隨其后，這兩大一線(xiàn)城市遙遙領(lǐng)先于其他城市。
????在滬京之后，深圳以11943.5億元位居第三，這三個(gè)城市本階段的房屋市值超過(guò)萬(wàn)億元大關(guān)。房?jī)r(jià)只有其他三個(gè)一線(xiàn)城市一半左右的廣州以8268.4億的市值位列第四，這還是得益于三四月樓市的量?jī)r(jià)齊升。
????總體上看，廣州和深圳兩個(gè)弱一線(xiàn)城市的房屋市值之和與上海、北京一個(gè)城市差不多。這也跟這四個(gè)一線(xiàn)城市的資金存量分布相差無(wú)幾。這樣的格局大抵符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，即北邊有北京、東邊有上海，而南邊的中心則相對(duì)平攤到兩個(gè)城市里面。
????在四大一線(xiàn)城市之后，是蘇州、天津、杭州、南京、廈門(mén)和武漢六城。總體而言，位列前十的城市中，除了第十的武漢外，其他城市均位于東部沿海地區(qū)，其中長(zhǎng)三角城市最多，達(dá)到4個(gè)，珠三角和京津冀各2個(gè)，福建1個(gè)。
????前十名中，武漢是唯一的中西部城市。作為“九省通衢”的武漢經(jīng)濟(jì)總量高居全國(guó)第八，樓市成交量大。今年以來(lái)，武漢房?jī)r(jià)上升幅度較大，房屋市值也水漲船高。
????相比之下，西部的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)總量很大的城市重慶和成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量雖然也很大，但房?jī)r(jià)較低，因此整體的房屋市值位列十名開(kāi)外。
????廈門(mén)、珠海市值為何高？
????也就是說(shuō)，一個(gè)城市某一階段的房屋市值，除了跟當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)總量和房屋成交量緊密相關(guān)外，也跟該城市的房?jī)r(jià)水平關(guān)系密切。例如，上海和北京都是城市經(jīng)濟(jì)總量大，房屋成交量大，房?jī)r(jià)也處在全國(guó)最高水平，因此房屋市值也最高。
????即便是一些經(jīng)濟(jì)總量和人口規(guī)模不大的城市，較高房?jī)r(jià)推高房屋市值，房屋市值的排名遠(yuǎn)高于GDP在全國(guó)的排名。例如經(jīng)濟(jì)總量位列全國(guó)第51位的廈門(mén)，房屋市值高居全國(guó)第9位。
????根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2016年4月份全國(guó)百城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，其中，廈門(mén)4月新建住宅平均價(jià)格為23847元/平方米，穩(wěn)居全國(guó)第4，僅次于深圳(50354元/平方米)、上海(39394元/平方米)、北京(36175元/平方米)。廈門(mén)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)17個(gè)月位居全國(guó)第四，直追北上深。4月廈門(mén)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲5.7%，漲幅居全國(guó)第4位；同比上漲13.35%，漲幅排名也是全國(guó)第4。目前廈門(mén)島內(nèi)的新樓盤(pán)價(jià)格已普遍在5萬(wàn)元以上。
????與廈門(mén)相似的還有珠海和海口這兩個(gè)南方海濱城市。比如珠海GDP位列全國(guó)第98位，但房屋市值高居全國(guó)第18位。珠海城市雖小，但房?jī)r(jià)已位列全國(guó)第一方陣。最新的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，4月珠海以15677元/平方米的住宅均價(jià)位居全國(guó)房?jī)r(jià)第9，房?jī)r(jià)漲幅也位居全國(guó)第八。
????廈門(mén)、珠海、?？诘瘸鞘幸?guī)模不大的南方海濱城市，由于環(huán)境不錯(cuò)、氣候宜人，吸引了大量的外來(lái)人口進(jìn)入，不少北方人尤其是東北人選擇到這些城市置業(yè)過(guò)冬或養(yǎng)老，因此這些城市的房?jī)r(jià)也都在比較高的水平。
????中西部的城市中，合肥、鄭州等城市由于今年以來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲，房屋的市值也比較高。尤其是經(jīng)濟(jì)總量位列全國(guó)第28位的合肥，房屋市值高居第14位。進(jìn)入2月份以來(lái)，合肥房?jī)r(jià)漲幅較大，政務(wù)區(qū)房?jī)r(jià)兩個(gè)月平均上漲了6000元/平方米，合肥也由此成為今年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲最快的中西部城市。
????制造業(yè)城市分化明顯
????也有一些城市房屋市值排名明顯低于GDP的排名。這類(lèi)城市主要包括兩部分，一類(lèi)如沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等城市。這些城市主要位于能源重化工業(yè)省份，近幾年隨著能源價(jià)格的走低，這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)受到很大影響，人口流入較為緩慢，甚至停滯。在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存任務(wù)十分艱巨，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等省會(huì)的房?jī)r(jià)甚至趕不上浙江、福建的很多縣城。
????另一類(lèi)房屋市值排名明顯低于城市GDP排名的是一些傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型制造業(yè)城市，比如常州、無(wú)錫、泉州等。無(wú)錫經(jīng)濟(jì)總量高居全國(guó)第13，但房屋市值位居第28；泉州經(jīng)濟(jì)總量第23，但房屋市值位列第55；常州經(jīng)濟(jì)總量第33，房屋市值位列第40。
????無(wú)錫、泉州等傳統(tǒng)制造業(yè)明星城市的房屋市值比較小，也跟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說(shuō)，以勞動(dòng)密集型制造業(yè)為主的城市，雖然外來(lái)人口也很多，但由于收入比較低、流動(dòng)性比較強(qiáng)，因此并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為有效的購(gòu)買(mǎi)力，房?jī)r(jià)也比較低。
????廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱(chēng)，由于目前國(guó)內(nèi)各類(lèi)成本問(wèn)題和國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)約束，制造業(yè)非常不景氣。近幾年這些制造業(yè)城市的經(jīng)濟(jì)和財(cái)政增速都已放緩?！爸圃鞓I(yè)要在有利潤(rùn)的情況下進(jìn)行招工，工資水平不可能太高。”
????不僅如此，這些勞動(dòng)密集型城市的相當(dāng)一部分中高端購(gòu)買(mǎi)力，還會(huì)流向周?chē)男姓燃?jí)更高、以第三產(chǎn)業(yè)為主的中心城市。比如在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的泉州，經(jīng)商群體十分龐大，很多人選擇到城市建設(shè)、公共服務(wù)等資源更好的廈門(mén)置業(yè)。因此上述城市在庫(kù)存高企、購(gòu)買(mǎi)力流失的情況下，房?jī)r(jià)保持在較低水平，房屋市值也比較低。
????但并不是所有的傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型城市的房屋市值排名都會(huì)低于GDP排名，比如東莞和蘇州，這兩個(gè)城市的房屋市值排名就高于GDP的排名。尤其是東莞，經(jīng)濟(jì)總量位列全國(guó)第21，但房屋市值高居全國(guó)第11。
????東莞和蘇州近年來(lái)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型步伐不斷加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)取得了明顯的成效。但更為重要的原因還在于，自去年以來(lái)，隨著一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)不斷高漲，不少購(gòu)買(mǎi)力外溢去了周邊的二線(xiàn)城市，比如東莞，有相當(dāng)大一部分的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)自深圳；蘇州則有相當(dāng)大的一部分購(gòu)買(mǎi)力來(lái)自上海。
????與東莞、蘇州類(lèi)似，得益于一線(xiàn)城市購(gòu)買(mǎi)力外溢的城市還有不少，比如珠三角的惠州和中山，北京周邊的廊坊。廊坊GDP總量位列全國(guó)第81位，但房屋市值高居全國(guó)第33，北京購(gòu)買(mǎi)力外溢，廊坊房屋市值水漲船高。
