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為何說再大利好也救不了中國樓市:看看房企都在干什么

2015-05-13 09:07 來源:鳳凰財(cái)經(jīng) 作者:何欣珂

????導(dǎo)語:一方面,從去年11月起,央行頻繁降準(zhǔn)降息,并且中央于3月30日發(fā)布房產(chǎn)新政以刺激房地產(chǎn)市場,業(yè)內(nèi)人士順勢大唱:政策利好,市場將迎復(fù)蘇;另一方面,去年下半年解除限購成效不彰的事實(shí)卻說明一個(gè)問題:政策已不是決定市場走勢的根本,取而代之的是供求關(guān)系,然而供大于求正是我國房地產(chǎn)行業(yè)此時(shí)的根本問題。

????我國房地產(chǎn)市場的復(fù)雜程度,讓任何預(yù)測都可能大跌眼鏡。

????但正如著名股票操盤手利維摩爾說,資本市場沒有新事物。今天發(fā)生的事情以前發(fā)生過,以后會再度發(fā)生。

????在中國,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與政策的緊密程度和正相關(guān)關(guān)系有目共睹。舉一個(gè)最簡單的例子:2008年中央發(fā)布4萬億經(jīng)濟(jì)刺激及隨后一攬子政策后,房地產(chǎn)市場一片飄紅。

????所以,自前天央行宣布去年11月以來第三次降息后,房地產(chǎn)市場的預(yù)測還是要有的。萬一實(shí)現(xiàn)了呢?

????第一種預(yù)測:政策利好,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)大呼“樓市要火”

????5月10日,金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%。今年以來,央行頻繁動用利率工具,密度越來越高:在2月5日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率50個(gè)基點(diǎn)后,3月1日動用降息利率杠桿等總量工具后,4月20日存款準(zhǔn)備金降低100個(gè)基點(diǎn),釋放萬億元流動性。

????在2015年過去三分之一后,這一消息點(diǎn)燃大多數(shù)仍未完成年度目標(biāo)三分之一的房企的希望——如此頻繁的降準(zhǔn)、降息能夠帶來樓市復(fù)蘇。

????房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的評論自然都積極樂觀:貨幣政策繼續(xù)發(fā)力,樓市好成交有望延續(xù)。

????中金公司地產(chǎn)研究員寧靜鞭表示,據(jù)測算此次降息25bps,相當(dāng)于20~30年按揭貸款的總還款額下降2.0%~2.7%,累計(jì)去年11月以來3次降息,效果相當(dāng)于房價(jià)下降5.6%~7.7%。

????他繼續(xù)指出,貨幣政策信號明確,判斷伴隨著330政策各地細(xì)則繼續(xù)落地,地產(chǎn)市場較好的成交表現(xiàn)將在未來持續(xù),環(huán)比回升勢頭將更加明顯,預(yù)判5、6月30大城市成交量環(huán)比回升幅度將在5%~10%左右。

????安信證券發(fā)布投資建議稱,政策利好,推盤增加,銷售快速增長:房地產(chǎn)公司4月銷售的快速增長,一方面主要是由于"330”房產(chǎn)新政對需求的提振;另一方面是由于公司推盤量也有所增加。

????這些也并不全是說給投資人聽得,有部分企業(yè)也真的是跟著這個(gè)思路在發(fā)展。譬如,4月份中國十大房企之一的碧桂園在銀川、福建建甌、武漢、上海、河南安陽等地頻出拿地或項(xiàng)目合作等動作。29日,碧桂園更以6.08億元總價(jià)奪得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊,正式登陸上海灘,首次挺進(jìn)一線城市。

????第二種預(yù)測:庫存不解決,降息降準(zhǔn)只是毒藥

????然而,不容忽視的另一方面是,去年下半年解除限購成效不彰,至今沒有解除限購的京滬等市,市場依然好于解除限購的城市。

????該事實(shí)說明一個(gè)問題:政策已不是決定市場走勢的根本,取而代之的是供求關(guān)系——這正是以任志強(qiáng)、馮侖等地產(chǎn)大佬為代表的中國第一代企業(yè)家所相信的“能讓中國人民富強(qiáng)的市場經(jīng)濟(jì)”原則。

????不僅如此,單從貨幣政策變化和商品住宅銷售的數(shù)據(jù)關(guān)系來看,由于從供需結(jié)構(gòu)失衡到總體供過于求,政策影響力呈現(xiàn)邊際遞減,如今影響力已經(jīng)較弱,這是今日房市與既往的最大不同。

????SOHU海外房產(chǎn)首席評論員劉磊認(rèn)為:在“千方百計(jì)去庫存”政策刺激下,住房市場買賣雙方的博弈會更趨微妙,其中不乏判斷失誤案例出現(xiàn),可能導(dǎo)致部分地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)短暫反彈,使得目前的一系列救市政策最多只能激起房價(jià)下跌浪潮中的小漣漪罷了。目前二三線城市普遍存在供需失衡局面,即便是一線城市,對現(xiàn)有存量房的統(tǒng)計(jì)和投資性存量房的數(shù)量難以估計(jì)。最樂觀的說,當(dāng)下庫存量至少需要12個(gè)月消化。

????他進(jìn)一步指出,在國民收入沒有顯著提高之前、在去庫存化沒有妥善解決之前、在一二線城市的空置率沒有下降到5%之前,在長期貸款利率仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租金回報(bào)率之前,在老齡化趨勢的壓力面前,降息也好、降準(zhǔn)也罷,都將成為房價(jià)的“毒藥”。

????他分析說,問題的根本是:房價(jià)上不去,歸根結(jié)底是因?yàn)榉科髱齑媪看?,供大于求。另外,一些額外市場要素的變化,亦不利于房價(jià)借機(jī)回暖:銀行按揭貸款萎縮,銀行對房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好迅速下降,使得金融杠桿對房價(jià)的支撐不復(fù)存在;宏觀經(jīng)濟(jì)延續(xù)下滑呈現(xiàn)通縮趨勢。

????蘭德咨詢的預(yù)測是,上半年,全國商品房銷售額和銷售面積同比增長指標(biāo)很有可能由負(fù)轉(zhuǎn)正;三季度,有可能回歸到5%-10%的新常態(tài)水平;2016-2017年,市場將有一輪較大的行情,很可能是最后一波大行情;2018年前后,市場將會觸頂,隨后市場將步入持續(xù)時(shí)間較長的緩慢下行期。

????先別預(yù)測,看看房地產(chǎn)巨頭們在干什么:尋求轉(zhuǎn)型、海外投資

????我們不敢保證任何一方的預(yù)測100%的正確性,但是仔細(xì)觀察一些重要大趨勢卻從不會讓決策者失望。

????最能體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)趨勢的莫過于房地產(chǎn)巨頭們的動作。

????第一,趨勢中值得引起注意的是愈發(fā)明顯的企業(yè)經(jīng)營層面的輕資產(chǎn)化、金融化、互聯(lián)網(wǎng)化。

????談?wù)撨@幾大趨勢,我們必須提及在中國房企中總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)均排名第一的萬達(dá)商業(yè)。

????從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,正是其最近正式提出的萬達(dá)第四次轉(zhuǎn)型策略。憑借轉(zhuǎn)型,萬達(dá)已從一個(gè)大連地方企業(yè)發(fā)展成如今香港上市的國際化行業(yè)大佬。而這一次,王健林說,相比前三次轉(zhuǎn)型,第四次轉(zhuǎn)型范圍更廣、力度更大,是代表萬達(dá)未來發(fā)展方向的全新轉(zhuǎn)型升級。

????他解釋此次轉(zhuǎn)型稱,過去萬達(dá)成功靠城市綜合體,通過房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金流來投資萬達(dá)廣場,這是重資產(chǎn)模式。輕資產(chǎn)模式就是萬達(dá)廣場的設(shè)計(jì)、建造、招商、營運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)都是萬達(dá)做,使用萬達(dá)品牌,但投資全部由別人出,資產(chǎn)歸投資者。

????這種模式?jīng)]有房地產(chǎn)銷售,是準(zhǔn)金融投資行為,萬達(dá)與投資方從凈租金收益中分成,無論房價(jià)變化還是市場周期對這種發(fā)展模式影響都不大。萬達(dá)的目標(biāo)是逐年提高租金凈利占比。

????除戰(zhàn)略層面指導(dǎo)外,萬達(dá)在實(shí)操層面,更聯(lián)合騰訊、百度成立O2O業(yè)務(wù)平臺電商。

????已經(jīng)率先展開轉(zhuǎn)型行動的大房企遠(yuǎn)不止有萬達(dá)。

????SOHO中國于今年1月6日,發(fā)布新產(chǎn)品3Q,運(yùn)用全新的互聯(lián)網(wǎng)方式,為流動人群提供O2O模式的辦公場所。

????遠(yuǎn)洋地產(chǎn)試水房產(chǎn)眾籌,綠城則在今年大力推進(jìn)“云服務(wù)”課題。

????第二,打起“國際化“大旗,投資海外土地市場。

????房地產(chǎn)巨頭們在一邊鼓吹房價(jià)還會漲的同時(shí),自身并非真的沒有意識到供大于求導(dǎo)致庫存堆積,導(dǎo)致資金鏈緊張的嚴(yán)重性。“白銀時(shí)代”的概念早已被提出過。那時(shí)他們已經(jīng)開始尋找解決辦法。除了上文提到的互聯(lián)網(wǎng)化、輕資產(chǎn)化、金融化轉(zhuǎn)型外,中國房地產(chǎn)商還想到另一個(gè)更不費(fèi)腦子的辦法——中國供大于求、投資回報(bào)率低且風(fēng)險(xiǎn)較大,那么就投資國外土地。

????5月11日,保利地產(chǎn)正式公告宣布獲得澳洲一宗商住地塊。在保利最新發(fā)布的“5P”戰(zhàn)略中,海外地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成為保利集團(tuán)國際化發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域。該公司相關(guān)人士此前接受訪問時(shí)透露,年內(nèi)將繼續(xù)關(guān)注拓展美國、歐洲等的產(chǎn)業(yè)機(jī)遇。

????在保利地產(chǎn)之前,包括綠地、碧桂園、萬達(dá)、頤和地產(chǎn)、福星惠譽(yù)、蘇寧環(huán)球、海亮地產(chǎn)、復(fù)星、中銳地產(chǎn)等房企已相繼進(jìn)入澳洲市場。

????近日,復(fù)星也獲得位于紐約曼哈頓中城的麥迪遜大道項(xiàng)目土地,將開發(fā)建造逾200米高的47層豪華住宅樓。在直接資產(chǎn)投資的持有物業(yè)方面,復(fù)星地產(chǎn)目前已經(jīng)擁有了在紐約、倫敦、悉尼、東京、里斯本的數(shù)十萬平方米核心物業(yè)。

????無論是利用政策紅利,還是擁抱互聯(lián)網(wǎng)、及時(shí)轉(zhuǎn)型、放眼海外,房地產(chǎn)商們一直保持聰明:他們明白要么坐等出局,要么自己先逼自己放棄固有思維,放棄等待政策,爭取破局。??

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