●多城房價(jià)初現(xiàn)松動
樓市加速醞釀“拐點(diǎn)”
（牛思遠(yuǎn) 范琳琳）2011年第一季度，中國房地產(chǎn)市場相繼遭遇了房產(chǎn)稅、限購令、價(jià)格控制及央行加息等一系列打擊，而一直持續(xù)不下的房價(jià)終于出現(xiàn)了松動降溫的勢頭。而清明小長假收官之時，央行再次揮出了加息利劍，有專家分析，樓市拐點(diǎn)將在四五月份出現(xiàn)。
3月一二線多個城市房價(jià)出現(xiàn)松動
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在樓市調(diào)控措施的層層緊逼下，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的房價(jià)在3月份齊齊出現(xiàn)下降。北京3月一、二手房成交基本延續(xù)低量態(tài)勢，部分新盤價(jià)格甚至出現(xiàn)了10%左右的降幅。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，北京232個在售住宅項(xiàng)目中，3月降價(jià)項(xiàng)目17個，環(huán)比增加了143%，另有186個住宅項(xiàng)目價(jià)格停漲，其中最高降幅達(dá)到2200元/平方米。
上海的房價(jià)也終于突破之前的冰凍狀態(tài)，出現(xiàn)了松動的跡象。在3月最后一周里推出的18個樓盤中，有13個樓盤給出了不同程度的優(yōu)惠，占到了七成。浦東某樓盤在原來32000元/平方米的均價(jià)基礎(chǔ)上打出“直降3000元”的促銷廣告，相當(dāng)于房價(jià)打了九折。
同處于一線城市的廣州和深圳，房價(jià)也出現(xiàn)了一定程度的下跌。深圳市規(guī)劃國土委日前發(fā)布數(shù)據(jù)稱，3月深圳全市新房成交均價(jià)19423元/平方米，環(huán)比下降5.99%，同比下跌5.04%。這是今年深圳新房成交價(jià)首次跌至每平方米2萬元以下。而廣州樓價(jià)則連續(xù)4個月處于下降狀態(tài)。3月廣州市網(wǎng)簽成交均價(jià)為11895元/平方米，環(huán)比上月的12157元/平方米微跌2.16%。
受到調(diào)控政策影響的不僅局限于一線城市，同樣的情況也出現(xiàn)在了南京、天津、杭州等一批二線城市。
在南京，一套來自江北天潤城二街區(qū)的二手房，在網(wǎng)上喊出了直降44萬元的優(yōu)惠。在繁華的河西，一批二手房也加入了降價(jià)的隊(duì)伍。一套來自奧體興隆大街歐洲城小區(qū)的二手房在打出降價(jià)40萬元的旗號后，單價(jià)已經(jīng)和兩年前靠近。一向高姿態(tài)的別墅近期也出現(xiàn)價(jià)格松動，一套來自江北老山腳下的400平方米獨(dú)棟別墅，甚至打出了“揮淚降價(jià)100萬元”的旗號，將掛牌價(jià)格從此前的830萬元直降到730萬元。
中國指數(shù)研究院的監(jiān)測顯示，3月天津市商品住宅成交6286套，成交面積62.02萬平方米，環(huán)比下降40.41%，均價(jià)8326元/平方米，環(huán)比下跌6.17%。
加息將與原有調(diào)控政策疊加施壓
自2011年“新國八條”出臺以來，“房地產(chǎn)稅”、“限購令”、“地方房價(jià)控制目標(biāo)”等成為一季度的樓市關(guān)鍵詞。截至3月末，限購范圍擴(kuò)大至全國40多個城市，并有608個城市公布了2011年“房價(jià)調(diào)控目標(biāo)”。與此同時，央行自2010年10月起先后四次加息，對房地產(chǎn)市場施壓。從一、二線城市3月樓市境況來看，調(diào)控效果較為明顯。
3月為房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季，然而在嚴(yán)厲的調(diào)控政策面前，今年3月的樓市顯得灰暗了許多。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，在監(jiān)測的30個大中城市中，3月城市樓市成交量相對去年3月有近八成城市下跌。尤其值得關(guān)注的是，所監(jiān)測的重點(diǎn)城市同比全線下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達(dá)到48%，南京、杭州的下滑幅度也超過40%。
一般而言，在加息周期開始階段，對房地產(chǎn)市場的影響并不大，其影響是一個漸進(jìn)的、累加的過程，往往是進(jìn)入加息周期的后半段、甚至最后一次后，房地產(chǎn)市場才會受到顯著影響。2004年至2007年間，央行曾6次加息，在2006年前加息對樓市基本沒影響，但2007年四季度樓市開始明顯降溫。而本輪加息由于是在房地產(chǎn)貸款持續(xù)緊縮基礎(chǔ)之上的，所以對樓市的影響可能會超過以往。
相較于對房價(jià)的單一調(diào)控政策，加息與調(diào)控政策疊加的效應(yīng)將更加明顯。分析認(rèn)為，相比嚴(yán)格的限購措施，目前支持購房者依然入市的主要原因就是通貨膨脹及貨幣供應(yīng)多，缺乏更好的投資渠道。第三輪調(diào)控更加嚴(yán)厲地打擊了投資需求，而對于投資者來說，相比限購，加息將使得投資成本非常明顯地上漲，對投資需求也將進(jìn)一步抑制。由于持有成本在持續(xù)增加，已經(jīng)購房的部分投資者有可能轉(zhuǎn)售房源，二手房市場供應(yīng)量將增加，議價(jià)空間將逐步加大。由此加息與調(diào)控政策對房價(jià)控制力度將形成疊加效應(yīng)。
四五月或?qū)⒂瓉怼肮拯c(diǎn)”
中信證券首席宏觀分析師褚建芳認(rèn)為，一到二次的加息對國內(nèi)樓市影響不會很大，但如果央行連續(xù)加息并累加到一定階段的時候，對房地產(chǎn)市場的影響將會顯現(xiàn)出來。
分析人士認(rèn)為，成交量的大幅下滑和房價(jià)松動的跡象表明，京、滬等一線城市的樓市將在4、5月份迎來“拐點(diǎn)”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受采訪時表示：隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力逐漸增大，推盤的速度將加快，打折優(yōu)惠的力度也將加大，商品房成交價(jià)格將有望出現(xiàn)回落。他認(rèn)為，“4月份，最遲不會超過5月，70個大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)將出現(xiàn)首次下跌，也即房價(jià)將出現(xiàn)‘拐點(diǎn)’”。
楊紅旭還強(qiáng)調(diào)，目前開發(fā)企業(yè)的資金狀況已由過去的寬松轉(zhuǎn)為緊張。一方面開發(fā)企業(yè)外部融資受限，另一方面內(nèi)部銷售遇阻，而隨著存貸款基準(zhǔn)利率的上調(diào)，未來房地產(chǎn)開發(fā)商的資金還會進(jìn)一步趨緊，被迫降價(jià)的房企會增多。
對于本次加息，上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，加息源于整體經(jīng)濟(jì)調(diào)控需要，房地產(chǎn)自然難逃影響。加上新一輪調(diào)控政策剛剛出臺，利率上調(diào)將加重眼下樓市交投趨冷的走勢。在此影響下，第四季度樓市交易衰退會略微加快，房價(jià)下調(diào)的空間也會相應(yīng)增大。
